Administração de imóveis para locação por temporada no Edifício Copan

Criamos o seu anúncio na plataforma do Airbnb, inclusive realizamos as fotos, e também divulgamos o imóvel em nosso Instagram, que hoje conta com mais de sessenta mil seguidores.

Além disso, seu anúncio é criado sob nossa bandeira, o que traz a credibilidade de mais de 10 mil comentários anteriores, o selo de superanfitrião — concedido pelo Airbnb aos melhores anfitriões da plataforma —, além das vantagens de algoritmo que ajudam o anúncio a aparecer nas primeiras páginas do site.

Você também será cadastrado como coanfitrião do anúncio, tendo a oportunidade de acompanhar em tempo real todas as reservas, seus valores e os diálogos com os hóspedes. Prezamos por essa transparência.

Você tem todo o direito de escolher o preço que deseja estabelecer nas diárias. Porém, caso queira, nós podemos cuidar da precificação. Como administramos mais de 60 unidades no prédio, temos uma noção bastante precisa do preço de maximização de ganhos — isto é, aquele em que o rendimento final do mês tende a ser maior.

Diárias muito altas tendem a gerar ocupação baixa, enquanto diárias muito baixas produzem uma receita inferior ao potencial do imóvel. Trabalhamos com uma meta de ocupação em torno de 80%, modulando os preços na busca por esse equilíbrio.

Uma vez anunciado, cuidamos de toda a comunicação com o hóspede desde o primeiro contato até o check-out. Temos uma política de resposta imediata, de modo que nenhum hóspede aguarde mais de 15 minutos por qualquer retorno.

Isso impacta positivamente nas taxas de resposta do Airbnb, uma das métricas que contribuem para que o anúncio apareça nas primeiras posições da busca.

Estrutura adicional para a experiência do hóspede

• Sala de espera exclusiva: temos um escritório no térreo do Copan onde o hóspede que chega antes do check-in ou precisa sair depois do check-out pode aguardar, usar a internet e carregar eletrônicos (diariamente, das 9h às 18h).
• Guarda de malas: essa mesma sala também opera como guarda-volumes sem custo, permitindo que o hóspede aproveite a cidade com mais conforto (diariamente, das 9h às 18h).
• Academia: o Copan não possui academia, mas mantemos parceria com uma academia local, a poucos metros do prédio, onde nossos hóspedes podem treinar gratuitamente durante a estadia.
• Itens especiais: disponibilizamos itens que normalmente não são encontrados em hospedagens comuns, como panelas especiais, berço, AirFryer e outros equipamentos, sempre sujeitos à disponibilidade.
• Recomendações locais: atuamos exclusivamente no Copan há mais de 10 anos, por isso conhecemos profundamente a região e suas atrações. Sempre que solicitado, organizamos dicas personalizadas para cada hóspede.
• Parcerias com comerciantes: mantemos uma relação próxima com os comerciantes do Copan, o que possibilita descontos exclusivos para nossos hóspedes e serviços personalizados, como café da manhã.

O Copan é um prédio histórico que vive hoje um grande momento. A segurança e a organização interna são notáveis, e justamente por isso a administração do condomínio é bastante rígida na manutenção dessas condições.

Há diversas regras que precisam ser cumpridas pelos administradores de Airbnb, entre elas a comunicação prévia, por e-mail, de todos os hóspedes, acompanhada das cópias dos respectivos documentos.

Como temos uma equipe dedicada a essa comunicação, conseguimos possibilitar a entrada de hóspedes e visitantes autorizados em qualquer momento da operação comercial (todos os dias da semana, das 9h às 20h).

Além disso, por termos equipe diariamente no prédio, conseguimos resolver problemas de má conduta, bem como intermediar situações com vizinhos e com a administração.

Nossa equipe é treinada para realizar vistoria técnica em todos os apartamentos antes da entrega ao próximo hóspede. Isso nos permite identificar problemas rapidamente e buscar os meios adequados para solucioná-los.

Providenciamos as manutenções mais comuns, sempre mediante autorização do proprietário, para que o imóvel permaneça em ótimo estado e siga recebendo boas avaliações.

Os custos da manutenção são do proprietário. Em casos rotineiros e de baixo valor, antecipamos o pagamento ao prestador e cobramos do proprietário ao final do mês. Já em serviços mais específicos, o pagamento é feito antecipadamente pelo proprietário.

O sucesso de um apartamento no Airbnb depende bastante de uma boa decoração. Estar no Copan, em regra, é mais caro do que em outros locais, e por isso os hóspedes esperam um ambiente confortável, bonito e bem apresentado.

Como a oferta de imóveis no prédio é grande, investir em decoração é essencial para atrair clientes.

Danos ou furtos em apartamentos são bastante raros, mas não nos responsabilizamos por esses eventos. Nesses casos, prestamos todo o auxílio necessário para acionar os seguros e os sistemas de mediação do Airbnb, que normalmente são eficazes.

Cada apartamento deve ser equipado com os itens abaixo, em quantidade proporcional ao número de hóspedes. A regra é: usar o número-base multiplicado pela capacidade do imóvel, com arredondamento para cima quando necessário.

• 3 toalhas de banho brancas
• 1,5 toalhas de rosto brancas
• 1,5 toalhas de piso brancas
• 2 capas de edredom brancas
• 2 lençóis brancos
• 2 lençóis com elástico brancos
• 4 fronhas brancas
• 1 fechadura eletrônica Intelbrás

Cada plataforma cobra sua própria taxa de administração sobre as reservas realizadas por aquele canal. No caso do Airbnb, essa taxa é de 15% do valor total da reserva.

Nós cobramos 18% do valor das diárias, já descontada a comissão do Airbnb, além do valor integral da taxa de limpeza.

O Airbnb pagará a você aproximadamente R$ 1.045,50, valor correspondente às diárias já com desconto da taxa de anfitrião, somado à taxa de limpeza.

Desse total, cobramos R$ 150,00 referentes à limpeza e 18% do valor das diárias (18% de R$ 915,50). Assim, você receberá aproximadamente R$ 734,31 por essas 5 diárias, e nós receberemos R$ 294,79.

Todos os pagamentos são feitos em até 2 dias úteis após a entrada do hóspede. Isso significa que você recebe diversos pagamentos ao longo do mês, um para cada reserva, garantindo rentabilidade imediata.

O Airbnb realiza a divisão dos valores diretamente: deposita na sua conta 82% do valor das diárias, já descontada a taxa de administração do site, e deposita na nossa conta 18% do valor das diárias, além do valor integral da taxa de limpeza.

Ao final do mês, emitimos uma nota fiscal em seu nome referente aos valores que recebemos diretamente do Airbnb, relativos aos serviços de limpeza e administração do imóvel.

Uma das dúvidas mais comuns dos proprietários é a expectativa de ganho. Naturalmente, esse valor varia bastante conforme as características do apartamento.

Quanto mais alto o andar, melhor tende a ser o rendimento — desde que o imóvel tenha uma boa vista, já que há apartamentos no Copan que, mesmo em andares elevados, não possuem vista relevante. Decorações muito bem executadas também permitem maior taxa de ocupação com diárias mais altas.

Mesmo apartamentos em andares baixos podem ter rendimento consistente, desde que o investimento em decoração seja bem aplicado.

Cerca de um quinto dos nossos apartamentos têm rendimentos superiores a R$ 10.000,00 mensais, mas isso ocorre em situações excepcionais, normalmente quando o imóvel reúne as duas características mais fortes: vista e decoração excelente.

Evidentemente, não há como garantir rentabilidade. Existem muitas variáveis envolvidas, e algumas são dinâmicas, como o crescimento do número de Airbnbs no Copan. Ainda assim, temos mantido bons resultados há muitos anos.

Existe uma plataforma de dados chamada AirDNA, cujo acesso é pago, mas que serve como boa referência para investidores.

Considerando o bairro da República, em imóveis para até 3 pessoas, com avaliações superiores a 4,5, chegamos ao resultado de que 10 dos 20 apartamentos mais rentáveis da região, segundo a receita bruta estimada pela plataforma, estão sob nossa administração.

Quando considerada toda a cidade de São Paulo, temos 3 dos 20 apartamentos com maior receita bruta.

Esses dados consideram os últimos 12 meses e foram atualizados na data de elaboração do documento: 16 de novembro de 2023.

Nós estabelecemos o valor da taxa de limpeza porque esse é um ponto muito importante em nossa operação. Valorizamos nossos profissionais com remuneração acima da média de mercado, tanto os que possuem vínculo de emprego quanto os que trabalham por diária nos períodos de maior demanda.

Trabalhamos com políticas de bônus que premiam os melhores desempenhos e atuamos com responsabilidade em relação aos direitos trabalhistas e previdenciários, como um dos pilares da empresa.

Além disso, montamos uma estrutura própria de lavanderia no prédio, bem como uma sede física que permite oferecer todos os serviços descritos nesta apresentação. Tudo isso compõe o custo que precisa ser refletido na taxa de limpeza.

Esse valor costuma ser reajustado uma vez por ano, de acordo com índices de inflação.

Você pode rescindir o contrato a qualquer momento. Essa é uma das vantagens em relação ao aluguel convencional: se por qualquer razão o Airbnb deixar de ser vantajoso para você, não será necessário aguardar o término de um contrato de 30 meses.

Porém, é necessário honrar todas as reservas já realizadas. É o próprio proprietário quem define a antecedência máxima com que um hóspede poderá reservar.

Nosso padrão é trabalhar com 3 meses de antecedência. Assim, o prazo máximo prático para encerramento da operação costuma ser de até três meses, salvo se o próprio proprietário optar por abrir um horizonte maior de reservas.

O Airbnb é nossa principal plataforma de trabalho e aquela em que mais confiamos. Ainda assim, entendemos que, na maioria dos casos, vale a pena atuar também em outras plataformas de locação. A principal delas é o Booking.com, mas também trabalhamos com Decolar.com e com nosso site próprio.

Principais vantagens do Airbnb

• Eles oferecem um seguro de danos que funciona bastante bem;
• O pagamento é feito sempre no dia seguinte da estadia;
• O proprietário tem acesso a todas as conversas que mantemos com os hóspedes.

Diferenças das demais plataformas

As demais plataformas pagam contratualmente em até 45 dias após a estadia. Na prática, normalmente o pagamento ocorre no quinto dia útil do mês subsequente ao checkout, e esse valor é depositado na nossa conta, não diretamente na conta do proprietário.

Além disso, caso ocorra algum dano causado pelo hóspede, elas não oferecem a mesma proteção, o que pode exigir do proprietário uma ação civil contra o responsável.

Sob esse ponto de vista, seria melhor trabalhar apenas com Airbnb. Porém, o aumento da oferta costuma impulsionar as vendas, especialmente nos apartamentos mais padronizados, isto é, aqueles que não têm perfil de “experiência” diferenciada.

Alguns dos nossos apartamentos acabam sendo alugados exclusivamente pelo Booking. Além disso, o Airbnb não aceita pagamento por PIX, apenas por cartão de crédito.