Para proprietários · Copan & Mirante do Vale
Seu apartamento no Copan, cuidado por quem mais entende do Copan.
129 apartamentos sob gestão. 11 anos no Edifício Copan e no Mirante do Vale. Equipe própria de atendimento, limpeza e manutenção. Conversa direta com o Judson.
Os números que importam
Antes de qualquer discurso, os fatos.
129
Apartamentos sob gestão hoje
11 anos
Operando no Edifício Copan e no Mirante do Vale
12.601
Reservas concluídas em 2025
~14 mil
Hóspedes únicos atendidos em 2025
9,3%
Taxa de retorno de hóspedes em 2025
Dados extraídos da nossa base interna de gestão de reservas (1º jan a 31 dez de 2025), integrada às plataformas Stays e Guesty. 1 em cada 11 hóspedes voltou ao Copan dentro do mesmo ano.
Receita
Quanto eu vou ganhar?
Essa é a primeira pergunta de todo proprietário que conversa com a gente. E a resposta honesta é: depende — do prédio, do andar, do apartamento, da estação, do mercado.
O que a gente pode fazer agora é te dar uma faixa baseada nos 129 apartamentos que já administramos. Para um apartamento típico de 1 quarto no Copan ou Mirante do Vale, em condições de hospedagem, a receita líquida do proprietário depois de toda a operação descontada (limpeza, taxas, impostos, nossa gestão) varia consideravelmente — e o número real só sai quando a gente vê seu apartamento.
O que a gente faz
Em até 48h depois da nossa conversa, enviamos uma estimativa por escrito com três cenários — conservador, realista e otimista — feita especificamente para o seu apartamento.
Quero minha estimativaNão damos número falso na home porque proprietário sério não merece chute. A gente só promete o que pode entregar.
Processo
Como funciona, do primeiro contato ao primeiro check-in.
- 1
Conversa inicial (30 min, sem compromisso)
Você fala comigo (Judson) ou com alguém da equipe sênior. A gente entende seu apartamento, sua situação, suas expectativas. Você decide se faz sentido continuar.
- 2
Visita técnica (1h no seu apartamento)
A gente vai até o imóvel. Avalia condições, anota o que precisa para entrar em hospedagem (eventual reforma, móveis, enxoval), e te envia projeção de receita por escrito em até 48h.
- 3
Contrato simples (5 páginas, leitura de 10 min)
Contrato anual, renovável automaticamente. Sem cláusulas escondidas. Para sair, basta uma notificação por escrito com 90 dias de antecedência. A gente acredita que cliente bom é cliente que fica porque quer.
- 4
Preparação do apartamento (2–4 dias)
Fotos do apartamento, anúncio nas plataformas (Airbnb, Booking, site direto), enxoval padrão, portaria avisada e regras de convivência cadastradas com o condomínio.
- 5
Operação rodando
A partir do primeiro check-in, é com a gente. Você recebe relatório mensal por e-mail, repasse no dia combinado, e tem WhatsApp direto comigo para qualquer assunto.
Operação
Como cuidamos do seu apartamento.
Quem entra no seu apartamento, entra identificado
Documento de todos os hóspedes registrado na portaria antes do check-in. Cadastro no sistema do condomínio. Regras de silêncio comunicadas no momento da reserva. Quando o vizinho de cima reclamar de algo, a gente sabe quem estava lá e em que data.
Limpeza após cada estadia
Equipe própria (não terceirizada). Checklist por apartamento. Registro fotográfico do estado do apartamento antes do próximo check-in. Você recebe alerta se algo precisar de manutenção.
Manutenção preventiva, não só reativa
Vistoria periódica de itens críticos (ar-condicionado, encanamento, eletrodomésticos). Pequenos reparos resolvidos antes de virar problema do hóspede — e antes de virar reclamação que afeta sua avaliação.
Relatório mensal de operação
Você recebe um e-mail com: receita bruta, ocupação, número de reservas, avaliações recebidas, repasse líquido, custos operacionais (com nota fiscal) e qualquer ocorrência relevante. Transparência total.
Filtro
Para quem essa operação faz sentido — e para quem não faz.
A gente faz sentido pra você se:
- Seu apartamento está no Copan ou no Mirante do Vale (onde já operamos), ou em prédio do mesmo perfil cultural — Virgínia e Basílio 177 estão entre os edifícios para os quais já estamos abrindo conversas com novos proprietários
- Você quer terceirizar a operação — sem se envolver em decisão de hóspede, limpeza ou manutenção
- Você prefere relação direta com gestor por nome (você fala comigo)
- Você tolera que a renda flutue mês a mês (alta e baixa temporada) em troca de receita média anual maior
- Você se importa em respeitar o prédio e os vizinhos
A gente provavelmente NÃO é o melhor caminho se:
- Seu imóvel está fora do nosso eixo de atuação (centro histórico de São Paulo, em prédios com perfil cultural)
- Você quer ser o "anfitrião pessoal" e responder cada hóspede você mesmo
- Você prefere call center 0800 e atendimento despessoalizado
- Você precisa de renda fixa garantida igual aluguel residencial
- Você quer maximizar receita a qualquer custo, sem critério de hóspede
Dúvidas frequentes
Tudo que proprietário pergunta antes de fechar.
Quanto vocês cobram?
Taxa de gestão de 22% sobre a receita bruta — sem mensalidade fixa, sem taxa escondida. Se seu apartamento não rende, a gente não ganha. Além da gestão, há a taxa de limpeza por estadia, repassada ao hóspede e detalhada na pergunta seguinte.
Quanto custa a limpeza por estadia?
A taxa de limpeza varia conforme o tamanho do apartamento e é cobrada do hóspede a cada reserva (não sai do seu repasse). Hoje: R$ 150 para apartamentos no Mirante do Vale e nos blocos B, E e F do Copan. R$ 230 no bloco A do Copan. R$ 300 nos blocos C e D do Copan.
Tem prazo de contrato? E se eu quiser sair?
O contrato é de 12 meses e se renova automaticamente pelo mesmo período se nenhuma das partes se manifestar. Para encerrar, basta uma notificação por escrito com 90 dias de antecedência. As reservas já confirmadas até a data de encerramento são honradas e a comissão delas é devida normalmente.
E se quebrar ou sumir alguma coisa?
Em caso de dano intencional ou culposo, roubo ou furto, a gente cobra diretamente do hóspede — em acordo com você. Antes da cobrança, registramos foto do estado do apartamento entre uma estadia e outra e formalizamos a ocorrência. Honestidade necessária: a gente cobra, mas não se responsabiliza pelo efetivo pagamento — esse risco residual fica com o proprietário, conforme contrato. Em 11 anos de operação, esse tipo de incidente é raro e em geral resolvido sem perda.
Posso usar meu apartamento quando quiser?
Sim, com 60 dias de antecedência. Fica bloqueado para hóspedes nas datas que você escolheu. Você pode usar para você, família, ou amigos.
E os impostos? IPTU, condomínio, IR?
IPTU e condomínio continuam por sua conta — são despesas do imóvel, independentes de uso. A gente emite nota fiscal dos serviços que prestamos a você (taxa de gestão e taxa de limpeza), o que organiza a parte da nossa relação para o seu IR. As diárias em si seguem o regime fiscal do seu imóvel — recomendamos contador especializado em hospedagem por temporada e temos indicações.
Quanto tempo até o primeiro check-in?
Em geral 1 a 2 semanas a partir da assinatura, dependendo do estado do apartamento. A preparação do apartamento em si — uma vez tudo combinado — leva de 2 a 4 dias.
Vocês fazem as fotos do apartamento?
Sim, incluído no serviço. Fazemos as fotos do apartamento para Airbnb, Booking e site direto. Refazemos sempre que houver mudança relevante (reforma, troca de mobiliário, novo enxoval).
E os vizinhos? Vou ter problema com o condomínio?
Essa é a pergunta mais importante e mais difícil. Honestidade: pode acontecer. Tem morador no Copan que não gosta de Airbnb em prédio residencial. O que a gente faz para minimizar: documento de todo hóspede na portaria, cadastro de visitantes no sistema, regras de silêncio comunicadas, comunicação direta com a administração e o síndico, e equipe local que responde rápido. A gente tem reputação de operação responsável.
Como vocês escolhem os hóspedes?
Cadastro completo via Airbnb/Booking + documento entregue na portaria + regras claras antes da reserva. Recusamos reservas suspeitas (perfil novo sem reviews para grupos grandes em datas pontuais — perfil de "festa"). Em 11 anos, isso reduziu drasticamente problema com vizinhos e dano em apartamento.
Imprensa
Quem já contou essa história.
Cobertura recorrente desde 2018, em veículos do Brasil, da França, do Reino Unido e da Bélgica. Abaixo, oito veículos em destaque — a relação completa, incluindo matérias de tom crítico, está na página dedicada.
BBC
Reportagem da BBC Brasil sobre o Copan e o crescimento do Airbnb no edifício.
LE MONDE
O jornal francês de referência sobre o Copan como espelho social do Brasil.
FOLHA DE SÃO PAULO
Transformação dos edifícios modernistas e turismo no centro.
O GLOBO
Efeito Instagram movimenta hospedagem no Copan.
ESTADÃO
Apartamentos para alugar em prédios históricos de SP.
VEJA SP
Análise de mercado: locação flexível em SP.
CASA E JARDIM
Como se hospedar em um dos ícones modernistas de SP.
CORREIO BRAZILIENSE
Cobertura nacional sobre a operação de staycation no Copan.
Para verificar a operação no dia a dia: @airbnbnocopan no Instagram.
Próximo passo
Tem algo que você não viu aqui?
Sou o Judson. Cuido do Copan e do Mirante do Vale há 11 anos. Falo com cada novo proprietário pessoalmente — não é a parte do trabalho que eu mais gosto, mas é uma das mais importantes e eu não terceirizo.
Como funciona daqui pra frente: você preenche o formulário ao lado (5 campos, 2 minutos). Em até 24h úteis, eu ou alguém da equipe sênior te chama pra uma conversa de 30 minutos — pode ser no Copan (preferencial), por vídeo, ou por telefone. Você escolhe.
Sem compromisso. Sem proposta enviada antes da gente conversar. Sem sequência de e-mails automáticos.
Formulário
5 campos. 2 minutos.
Conta um pouco do seu apartamento. Te chamo em até 24h úteis para uma conversa de 30 minutos, sem compromisso.